Международные требования к строительству гостиниц. Планировка и проектирование гостиниц - действующие нормы

Архитектурный проект – это часть градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту.

Функциональная организация здания любого гостиничного комплекса, прежде всего, зависит от типа гостиницы и её вместимости.

Вместимость гостиниц определяется числом постоянных спальных мест. Как правило, гостиницы, имеющие менее 100 мест, считаются малыми; 100-200 мест – средними; более 200 мест – крупными. При увеличении вместимости гостиниц появляется экономическая целесообразность применения более мощного и современного технологического и инженерного оборудования, сокращается подсобная площадь, а также площадь коридоров, холлов по отношению к площади, предоставляемой непосредственно в распоряжение гостей, что приводит к сокращению удельно-строительных затрат. Вместе с тем, увеличение вместимости гостиниц целесообразно в разумных пределах, после которых гостиницы становятся трудно управляемыми. Этим пределом, в основном, считают вместимость около 2000 мест.

Современная гостиница средней и большой вместимости и высокого уровня комфорта является сложным комплексным объектом , в состав которого входит значительное число помещений разного функционального назначения: жилые помещения, приёма и обслуживания, общественного питания (с развитым составом производственных помещений и сложным технологическим оборудованием), помещения культурно-массового назначения, бытового обслуживания, административные, развитой состав служебных, хозяйственных помещений, подсобных, технических и др.

В состав некоторых гостиниц включают также помещения для деловых контактов (конференц-залы или залы многофункционального использования), бизнес-центры, киноконцертные залы, бассейн, сауны, спортзалы, кегельбаны, помещения для организации выставок, предприятия торговли, гаражи и пр.

Для эффективной планировочной организации различные помещения гостиницы группируют по функциональным признакам, позволяющим организовать между ними чёткие технологические взаимосвязи, отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, способствующие удобству эксплуатации гостиницы, а также повышающие комфорт проживания в ней.

Сложность организации правильной взаимосвязи различных помещений состоит ещё и в том, что проживающие в гостинице не должны видеть повседневную работу всех вспомогательных служб. Функциональные схемы гостиниц строятся с учётом сложных технологических процессов, протекающих в гостиницах.

Для функциональной организации гостиницы существенное значение имеет число входов в здание . Гостиницы большой вместимости и высокого уровня комфорта обычно имеют не менее 3 – 4 входов. Гостиницы малой вместимости нередко ограничиваются двумя входами в здание (главным и в служебно-бытовое помещение), а также погрузочно-разгрузочной площадкой в хозяйственном дворе.

Структура номерного фонда (количество одноместных, двухместных, люксов) зависит от типа отеля, его классности, и сегмента рынка, на котором он работает.

Этажность и пропускная способность лифтов. Многоэтажные конструкции экономят площадь (и, соответственно стоимость) земельного участка, но увеличивают стоимость строительства, прежде всего, за счет лифтов.

Стадии проектирования:

1. Предпроектное предложение (архитектурная концепция). Это самая недорогая стадия проектирования. Заказчик получает альбом формата А4 или А3, состоящий из 10-15 листов с наиболее общей информацией о будущем объекте: эскиз генплана, фасады, планы, разрезы (все без детализации), компьютерная 3D визуализация. Этот вид работ заказывают те застройщики, которые еще не определились с объемами строительных работ, с источниками финансирования, с архитектурной концепцией будущего сооружения, или же те, кто ищет партнеров для долевого участия в строительстве.

2. Эскизный проект или технико-экономические обоснования (ЭП.ТЭО) обычно включают в себя: ситуационный план, генплан, фасады, разрезы, планы с основными размерами, с расстановкой мебели или инженерного оборудования, с расчетом площадей и объемов, с окончательным решением архитектурно-художественных задач. Стоимость такого проекта обычно составляет 15-30% от стоимости полного проектирования.

3. Рабочая документация - самый полный комплект проектной документации, включающий в себя разделы: архитектурно-строительный, конструктивное решение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование, сметы. Стоимость рабочей документации составляет 70-85% от стоимости полного проектирования и в каждом конкретном случае может корректироваться.

Основные принципы, принимаемые во внимание при проектировании и сооружении здания гостиницы:

Здание (или комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта;
Следует учитывать природно-климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, скорость и направление ветра и пр.;
Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям (удобство подъезда к зданию, близость магистралей);
Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам. Следует предусматривать возможность реконструкции здания;
Архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания должны обеспечивать оптимальное соотношение затрат на его эксплуатацию и доходов от предоставления услуг гостиничного предприятия;
При проектировании здания определенную роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы, установление рекордов определенного направления (самая высокая гостиница, самая экзотичная гостиница и т.д.).

Площадь участка определяется заданием на проектирование или проектом с учетом условий размещения, характера городской среды, функционального состава и категории гостиницы. При проектировании гостиниц и гостиничных комплексов (кроме мотелей) их участки рекомендуется размещать в пешеходной доступности от станций метрополитена (в радиусе 700 м). Мотели следует размещать преимущественно на пересечении МКАД с крупнейшими транзитными магистралями Москвы.

В составе участка должны быть предусмотрены:

благоустроенные площадки перед входами в помещения общественного и жилого назначения (из расчета не менее 0,2 кв. м на одного проживающего);
площадки для стоянки автомобилей;
площадки для временной парковки автомобилей и автобусов;
внутренние сквозные проезды, подъезды к главному и другим входам в гостиницу, въезды в подземные гаражи или стоянки (шириной 7,0 м при двустороннем движении);
хозяйственная зона, изолированная от зоны гостей, с проездом для грузового транспорта шириной не менее 4,5 м и с поворотной площадкой размером не менее 12,0 х 12,0 м, с подъездами автотранспорта к разгрузочным площадкам и дебаркадерам.

Расположение гостиниц на территории города определяется в составе или на основании Генерального плана развития Москвы, градостроительных планов развития территорий административных округов, районов, проектов планировки территорий города.

При проектировании планировки и застройки гостиниц следует соблюдать:

интенсивность использования территории, дифференцированную для центрального ядра города, городских узлов, примагистральных и межмагистральных территорий;
количественное соотношение территорий или фонда различного функционального назначения, соответствующее функционально - планировочному образованию;
требования охраны памятников истории и культуры, сохранения исторической планировки и застройки;
требования охраны окружающей среды и территорий природного комплекса (ПК);
санитарно - гигиенические нормы и требования пожарной безопасности.

В случае расположения помещений гостиниц в составе многофункциональных зданий , а также в случаях блокирования помещений гостиниц с другими предприятиями и учреждениями гостиницы должны быть планировочно отделены, изолированы и обеспечены самостоятельными входами и коммуникациями (вертикальными и горизонтальными). Для гостиниц вместимостью до 30 мест категорий * и ** допускаются совмещенные с другими предприятиями и учреждениями входы и коммуникации.

В процессе разработки планировки отеля необходимо учитывать следующие основные принципы :

здания (или комплекс зданий) должно органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта;
следует учитывать природно-климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, скорость и направление ветра и пр.;
планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям (удобство подъезда к зданию, близость магистралей);
здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и рекомендациям. Следует предусматривать возможность реконструкции здания;
архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания не должны быть чрезмерно дорогими. Планировка здания должна обеспечивать экономичность его эксплуатации. Основные усилия проектантов направляются на рациональное сочетание текущих и единовременных затрат.
при проектировании здания определенную роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы; установление рекордов определенного направления (постройка самого высокого здания, самого экзотичного здания и т.д.); расположение витрин гостиничных торговых центров и пр.;
необходимо соблюдать условия экономичности процесса строительства здания.

Основные требования к планировке отеля рассмотрены в табл. 6.1 .

Основные требования к планировке отеля

Таблица 6.1

	Характеристики
Обеспечение удобства эксплуатации общественных помещений и номерного фонда обслуживающим персоналом	оптимизация труда сотрудников; сохранение максимального удобства гостей при любых процедурах, выполняемых персоналом; обеспечение взаимозаменяемости персонала
Комфортность проживания постояльцев	комфортность нахождения в номерах; обеспечение минимального уровня постороннего шума; удобство организации заезда и выезда; обеспечение досуга, востребованного целевой группой; обеспечение возможности единого набора услуг для участников групповых заездов; обеспечение детского досуга; обеспечение необходимого набора деловых услуг в номерах и в гостинице; обеспечение питания и оздоровительных процедур; обеспечение конференц-услуг
Оптимизация доходности гостиницы	обеспечение максимального дохода с единицы площади номерного фонда при сохранении целевой группы; * обеспечение максимальной доходности с единицы площади общественных помещений при сохранении целевой группы
Обеспечение безопасности постояльцев, недвижимости и персонала	создание систем пожарной и охранной сигнализаций; создание систем пожаротушения; создание систем видеонаблюдения; создание систем контроля доступа в номера и иные помещения отеля; создание систем резервного (аварийного) электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения; обеспечение эффективной охраны объекта
Соответствие номерного фонда и общественных помещений ожиданиям целевой группы	учет требований целевой группы к площадям помещений,их типам; организация придомовой территории, парковок и проч., ориентированных на целевые группы
Соответствие характеристик номерного фонда и общественных помещений требованиям нормативной документации	Учет требований законодательства, систем классификации, государственных стандартов, строительных, санитарных и противопожарных норм

В регионах могут быть приняты региональные нормативные акты, устанавливающие требования к проектированию и строительству гостиничных объектов. Так, например, в С-Петербурге разработаны «Рекомендации по проектированию зданий гостиничных предприятий, мотелей и кемпингов в С-Петербурге» .

Гостиничное здание - это своего рода каркас сложного многофункционального механизма, цель которого - удовлетворять клиентов, выполняя различные функции. На основе этих функций все помещения разбиваются на определенные группы: жилые, административные, хозяйственные и общественные .

Предполагается, что в типовой гостинице класса 3-4 звезды примерно 60% площадей приходится на номерной фонд, 5-8 - на рестораны, 8-10 - на конференц-зону, 5-6% - на фитнес-центр и т.д. Конечно, эти параметры условны и подвержены корректирующему воздействию различных факторов. В частности, в зависимости от класса объекта изменяется соотношение между номерным фондом и поддерживающими площадями. Но в целом принято, чтобы на номерной фонд приходилось не менее 40% всех гостиничных площадей. Конечно, в том случае, когда речь идет о гостинице, а не о курортном комплексе .

При проектировании новой гостиницы необходимо стремиться к рациональности и функциональности :

правильно выбрать место для строительства;
создать внутреннюю планировку объекта, обеспечивающую своим гостям максимальный комфорт и безопасность, а обслуживающему персоналу - возможность эффективно работать.

В самом общем виде гостиничные архитектурные проекты можно разделить на два типа - многоэтажные и малоэтажные здания. Выбор определяется :

местонахождением гостиницы (деловой центр города, курортная местность и т.п.);
спецификой ее деятельности (конгресс-центр, спа-центр и т.п.);
существующими в этой местности градостроительными рекомендациями.

Функциональное и композиционное единство зданий и всех его помещений обеспечивается за счет объемно-пространственного решения :

централизованное, подходящее для городских гостиниц с большой площадью застройки, предполагает строительство отдельного высотного корпуса;
блочное (несколько корпусов); используется, как правило, для строительства курортных гостиниц (специализация отдельных корпусов позволяет дифференцировать гостиничное предложение);
стилобатное, предполагающее горизонтальную ориентацию здания и относительно малую этажность (пропорционально длине здания).

Архитектура гостиничного здания может быть выполнена на основе ютссической схемы , которая разработана в Швейцарии в XIX в. Она предполагает, что первый этаж занимают вестибюль, ресторан, служба приема и размещения. Жилые помещения группируются вдоль коридорных горизонтальных осей. Для служебных помещений, оздоровительно-спортивных комплексов, дискотек и боулингов предназначен подвальный этаж. Центральной осью гостиничного здания является парадная лестница (лифтовая шахта).

Существует и новое архитектурное направление - функционализм . Его основной принцип - это соблюдение целесообразности, т.е. форма должна следовать за функцией. Теоретиком и практиком данного направления является французский архитектор Ле Корбюзье. Основные принципы функционализма следующие :

1) строительство на сваях: «поднятие» здания над землей позволяет использовать освободившееся пространство для служебных помещений;
2) наличие плоской крыши-террасы также позволяет высвободить дополнительное пространство, например, для солярия или бассейна;
3) применение каркасной конструкции позволяет свободно перемещать перегородки, а следовательно, при необходимости изменять интерьер;
4) ленточное оформление оконных проемов, которые могут быть расположены по-разному вне зависимости от внутренней планировки благодаря использованию каркаса при строительстве;
5) в рамках этой концепции применяются новые материалы и используются новые геометрические формы, практически не использующиеся в жилой застройке.

При проектировании гостиниц необходимо в первую очередь опираться на потребности клиентов. Если в России спрос на качественные гостиничные услуги пока опережает предложение и гостинцы, построенные в классических традициях, будут востребованы еще в ближайшее десятилетие, то в развитых странах наблюдается иная тенденция.

В настоящее время гостиницы все чаще сталкиваются с новым видом клиентов, которые готовы выложить любую сумму денег, главное, чтобы отель был оригинальным, создавал свою неповторимую атмосферу, соответствовал вкусам и настроению каждого конкретного постояльца. А ведь еще в 1980-х гг. требования к номерам в отелях были совсем другими. Крупные гостиничные сети заботились о том, чтобы их клиентам было комфортно в любой точке света. Они создавали стандартные типовые гостиничные номера, которые всех постояльцев обеспечивали одинаково комфортабельными условиями. Ведь многие туристы и люди, приехавшие в тот или иной город по делам, зачастую не требовали от номера в отеле ничего большего, чем просто возможность расслабиться после насыщенного дня и отдохнуть в уютной обстановке.

Однако уже в это время стала образовываться отдельная группа людей, которым мало было стандартизированного комфорта, они стремились к нетиповым отелям, каждый из которых мог предложить индивидуальный подход и что-то действительно уникальное .

Последние разработки в гостиничной архитектуре максимально учитывают ландшафт при создании уникальных конкурентных преимуществ.

Например, отель Songjiang Beauty Spot - один из уникальнейших сверхсовременных отелей, спрятан в глубоком карьере под Шанхаем. Уникальное здание расположено на склоне и спускается к воде на дне карьера, а по его фасаду струится живописный искусственный водопад. Вода играет значительную роль в дизайне новой гостиницы. В здании предусмотрены даже подводные зоны для жильцов .

В 20 км от столицы Эквадора Кито расположен уникальный отель, построенный в кратере спящего вот уже более 2500 лет вулкана Пулулауа. Это El Crater Hotel , который предлагает своим постояльцам все возможные удобства и условия проживания класса «люкс» .

В Британии построили балансирующий отель, используя небольшой холм. Длина отеля Balancing Barn около 30 метров. Более легкая половина здания «висит» на высоте около 2 метров. Выверенный баланс позволяет зданию не падать и при этом слегка подрагивать, что позволяет его постояльцам испытать экстремальные ощущения. Под зданием оборудованы качели, на которых можно покататься ".

В Европе мода на эко-отели. Насыщенный традиционными отелями рынок европейских стран предлагает сегодня современные экоотели, которые максимально вписываются в окружающую среду, гармонируя и дополняя ее. Это может достигаться за счет использования в строительстве натуральных материалов или экологически чистых мест для расположения. Так, например, эко-отель Pedras Salgadas в Португалии был выбран «Зданием 2012 года» в номинации «Отели и рестораны» и представлен семью небольшими домами, «построенными» из модулей, которые находятся в идеальной гармонии с окружающей природой в лесной зоне .

Отель Three Stacks в Украине представляет собой группу экосооружений из трех зданий, которые выполнены в форме стогов сена, а ландшафт напоминает орнаменты из волынской вышивки .

Еще один эко-отель FriendHouse в Украине находится под Днепропетровском. Этот уникальный объект можно назвать образцом экологической архитектуры. Он построен из натуральных биоразлагаемых материалов. В работе над проектом были использованы только экологически чистые материалы: дерево, глина, тростник. Каркасы сооружений выполнены из древесины и ракушечника .

Отель под названием Ecorkhotel открылся в Португалии. Его уникальность в том, что все покрытия в здании сделаны из пробки. Экоотель уровня «четыре звезды» имеет особую планировку и использует солнечную энергию для водоснабжения, нагрева главного здания и бассейнов .

Но при строительстве эко-отелей могут использоваться и сверхсовременные технологии. Так, в Сингапуре построен необычный архитектурный объект - отель Parkroyal. Три блока 12-этажной постройки в плане образуют букву «Е», где каждый четвертый уровень дополнен огромной консольной террасой с таким количеством живых растений, что авторам проекта удалось фактически удвоить зеленый потенциал городского участка. На террасе здания разместится 15 000 м зеленых насаждений - вдвое больше, чем в расположенном неподалеку парке. Здание отеля наполнено инновационной техникой и снабжено новыми технологиями, такими как автоматические датчики света, дождя и движения, солнечные панели, системы оборотного водоснабжения, фотоэлектрические элементы, а также система сбора дождевой воды, которая используется для полива многочисленных зеленых насаждений .

Для привлечения клиентов разрабатываются нестандартные дизайнерские проекты. Так, например, в Москве открылся первый капсульный отель Sleepbox Hotel. Он находится на 1-й Тверской-Ямской улице, рядом с Белорусским вокзалом. Ее номера нс столько похожи на капсулы, сколько напоминают каюты круизного лайнера, внутри которых есть свой туалет с душем. Новая московская гостиница Sleepbox Hotel состоит из одноименных «слипбоксов» - комнат-капсул, которые команда российских архитекторов разработала специально для отеля. Они сделаны из дерева и из пластика. Капсульные отели пользуются большой популярностью в Японии, поскольку обычные отели там достаточно дорогие, а ночь в капсульном отеле обходится в 20-40 долл.

В китайском городе Чангски (Changski ) готовы презентовать бу-тик-огель, номера которого расположены в грузовых контейнерах. Причем отель будет иметь только шикарные люкс-номера, интерьер которых выполнен в традиционном китайском стиле. Это будет первый отель, который состоит из 35 обыкновенных грузовых контейнеров. Отель в первую очередь предназначен для принятия паломников, часто приезжающих в эту местность для молитв. Общая площадь отеля и прилегающих к комплексу территорий - 5 000 м .

В новой Зеландии появился отель Wagon Stays, имеющий вид повозки конца XIX в. Отделка номеров также напоминает старые телеги, на которых в этот отдаленный уголок прибыли первые поселенцы .

Таким образом, для привлечения клиентопотока и увеличения заполняемости гостиничных объектов могут использоваться различные архитектурные и дизайнерские решения при строительстве гостиничных объектов, главное здесь - создать свое конкурентное преимущество.

Основная задача проектирования гостиничных учреждений -- создание наиболее благоприятной среды, отвечающей функциональным, физиологическим и эстетическим потребностям людей. Здания должны также отвечать техническим и экономическим требованиям. Все виды зданий должны быть прочными, долговечнымн,экономичными при строительстве и эксплуатации, должны обеспечиваться инженерным оборудованием, отвечать требованиям пожарной безопасности. Все эти требования следует учитывать при проектировании комплексно, во взаимосвязи с окружающей средой.

Для обеспечения функциональных требований, которые связаны с созданием максимально удобных условий для жизнедеятельности, при проектировании здания гостиницы необходимо:

*учесть влияние природно-климатических условий на процессы, происходящие в гостинице;
*определить основные функциональные группы помещений и обеспечить требуемые взаимосвязи между ними в соответствии с протекающими в них процессами;
*учесть особенности режима проживающих и режима работы обслуживающего персонала.

Выполнение этих требований осуществляется при выборе участка под строительство и объемно-планировочном решении.

Физиологические потребности людей находят свое отражение в санитарных требованиях, связанных с естественным освещением, инсоляцией, звукоизоляцией, воздухообменом, температур-но-влажностным режимом.

Температура в помещениях гостиницы должна соответствовать данным, представленным табл. 1.3.

В СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» определено, что все жилые помещения обязательно должны иметь естественное освещение, санитарные узлы могут быть освещены «вторым светом» через фрамуги в верхней части стены между санитарным узлом и комнатой.

В табл. 1.4 представлены требования, предъявляемые к естественному освещению в поэтажных коридорах.

Таблица 1.3 Температурный режим в общественных и жилых помещениях гостиничных предприятий

Таблица 1.4 Требования, предъявляемые к естественному освещению в поэтажных коридорах

Кроме того, все жилые помещения должны быть инсолирова-ны в течение определенного времени. Инсоляция -- освещение помещения прямыми солнечными лучами. Например, в средней полосе РФ инсоляция должна составлять 2,5 ч в сутки в период с 22 марта по 22 сентября. Для обеспечения этого требования необходимо при проектировании сориентировать здание по сторонам света или в объемно-планировочном решении расположить жилые помещения с той стороны здания, которая больше будет освещаться солнцем.

Согласно СНиП 02-08-89 (Приложение 1), в гостиницах должна быть обеспечена изоляция жилых и общественных помещений от шума. Шумы могут быть внешние (близко расположенные предприятия или шумные улицы) и внутренние (оборудование, помещения с повышенным уровнем шума). Гостиницы необходимо располагать на участках, удаленных от промышленных предприятий, или можно проектировать разделительные зеленые полосы между ними. Для уменьшения внешних шумов следует использовать шумоизолирующие материалы. При расположении инженерного оборудования рекомендуется применять шумопоглощающие прокладки. Шахты лифтов, рестораны, банкетные и танцевальные залы проектируют в изоляции от жилых номеров.

Противопожарные мероприятия имеют целью предупреждение возникновения пожаров, локализацию очагов возгорания, ограничение возможности распространения огня по зданию, облегчение пожаротушения, сохранение устойчивости конструкций в условиях воздействия высоких температур, огня и воды, создание условий для безопасной эвакуации людей из горящих зданий, обеспечение подъезда и доступа пожарных средств к очагу пожара.

Таблица 1.5 Расстояния от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу или на лестничную клетку, м

Противопожарные требования ко всем зданиям зависят от степени огнестойкости, а также от их этажности и общих размеров. Противопожарные требования обеспечиваются в объемно-планировочном решении путем ограничения общих объемов помещений, разделения их на части противопожарными стенами, выделением путей эвакуации; в конструктивных решениях -- применением материалов и строительных изделий соответствующих групп возгораемости, обеспечением устойчивости конструкций в условиях воздействия на них пожара.

Ограничение распространения пожара обеспечивается соблюдением норм противопожарных расстояний между жилыми и общественными зданиями. К общественным зданиям более 5 этажей следует предусмотреть проезды шириной 5 --8 м. Сквозные проезды в зданиях принимают шириной не менее 3,5 м и высотой не менее 4,5 м. Расстояния между зданиями должны составлять 6--15 м, в зависимости от огнестойкости здания.

Поскольку наиболее опасен дым, а его распространение происходит в первую очередь по вертикали, то основные ограничения со стороны противопожарных норм относятся к вертикальным коммуникациям. Лестничные клетки должны быть незадымляемыми, выходы из коридоров должны быть отделены трудно сгораемыми самозакрывающимися дверями. Для удаления дыма коридоры должны быть снабжены принудительной вытяжкой.

Здания гостиниц разделяются на части (подземная и наземная, малоэтажная и многоэтажная), разделяемые противопожарными преградами, к которым относятся несгораемые перекрытия и противопожарные стены.

В табл. 1.5 приведены допустимые расстояния от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу или на лестничную клетку.

При создании типового проекта гостиницы необходимо учесть два основных требования – комфорт постояльцев и безопасность их жизни. Первое предусматривает грамотное зонирование пространства, расположение лифтов и лестниц, бытовых и общих помещений, а также оснащение основными и вспомогательными инженерными системами в каждом номере. Второе же направлено на проектные решения, связанные с противопожарными мерами, архитектурными технологиями, расчетами нагрузки на несущие конструкции и пр.

Чтобы правильно создать генплан и начать строительство, нужно проделать большую предпроектную работу, а затем получить согласие на возведение постройки. В статье мы расскажем о проектировании отелей и гостиничных комплексов.

Какие принципы нужно учитывать на начальной стадии обсуждения проекта

Сфера обслуживания – это бизнес клиентоориентированный, поэтому важно в первую очередь заботиться о комфорте постояльцев. Это диктует следующие нормы:

Деятельность персонала и жизнь гостей не должны пересекаться, поэтому нужно позаботиться о лифте для сотрудников и о подсобных помещениях – все это должно быть скрыто от обычного посетителя.
В номере требуется обеспечить полную звукоизоляцию от соседних жильцов – это нужно учитывать не только при возведении стен и их уплотнении звукоизолирующими материалами, но и при проведении электрики – розетки и другие сквозные детали не должны нарушать тишину.
Требуется разработать план зонирования, на котором будут отмечены комнаты с разными условиями – эконом, бизнес, люкс, номера для молодоженов и пр.
Для проведения досуга постояльцев следует устроить зону развлечений – кафе-бар, бассейн, бильярд – это в целом не только повысит положительные мнения об отдыхе, но и увеличит рентабельность бизнеса, так как дополнительные услуги можно делать платными.
Следует оборудовать парковку и подъезд. Многие жильцы передвигаются на своем транспорте, другие – на такси, но им нужно обеспечить комфортную погрузку своего багажа. Также, если отель расположен на трассе, то он может быть рассчитан для водителей большегрузов. Тогда нужно подготовить большую зону для стоянки, а также для разворота габаритного транспорта.
Приотельная территория также может содержать парк, аллеи, дополнительные постройки.
Безопасность от краж и возможных чрезвычайных происшествий предусматривается оснащением постройки системами пожарного оповещения и пожаротушения, видеокамерами, индивидуальными картами для каждого номера – они уже давно заменили ключи, и комплексным доступом администрации ко всем процессам.

При проектировании здания гостиницы также нужно учитывать комфорт сотрудников. Для этого следует обеспечить удобные подсобные помещения для готовки пищи и хранения продуктов; стирки, сушки и глажки белья. На каждом этаже нужно организовать небольшие кладовки для клинингового сервиса – в них будут храниться приспособления для ежедневных уборок. Отдельного оборудования требуют помещения для отдыха персонала.

Также следует позаботиться о зоне для погрузки продуктов, моющих средств и любых других предметов, которые требуются для функционирования отеля. Так как машина будет приезжать каждый день, то нужно, чтобы грузчики работали незаметно для клиентов – с другой стороны здания.

Если предусмотрено питание в номерах в многоэтажном комплексе, то возможно также установление лифта для еды и посуды. Такое сообщение между этажами значительно упростит и ускорит работу официантов.

Основной принцип гостиничного бизнеса – высокая рентабельность

Нет смысла в предприятии, если оно не приносит доход, поэтому бизнес должен строится на соотношении затрат и прибыли. Возведение многоэтажного и многофункционального здания – это недешевое удовольствие, и нужно понимать, на чем можно экономить, а на чем – нет. Эти вопросы решают несколько предпроектных мероприятий:

Экономические изыскания – процесс, при котором анализируется планируемый поток жильцов, их требования (в зависимости от расположения гостиницы – туристическая зона, автомобильная трасса, городской формат). Из этого выводится расчет необходимых комнат, их комфортабельность. Нет смысла устраивать 50% люксов, если основной контингент – это дальнобойщики, которым нужно просто койко-место и горячий душ.
Выбор технологического решения и архитектуры строения – сколько этажей будет в здании, как будут располагаться комнаты, какие дополнительные помещения потребуются. Какой метод будет применяться, например, каркасное строительство – отличный способ сэкономить. На данном этапе проектировщики могут пользоваться программой . Это многофункциональный софт, который позволяет автоматизировано чертить генплан (с помощью приложения Geonium) и отдельные схемы, в одном проекте совмещать все чертежи – от базового эскиза до итоговой визуализации с проработкой всех инженерных систем и даже элементов интерьера. Также это удобная платформа для расчетов, создания сводок и спецификаций – всю проектную документацию можно создавать автоматически, используя надстройку к ZWCAD – . Все рабочие документы будут оформлены в соответствии со стандартами ГОСТ.
Подбор материалов. Во многом это зависит от климатических условий – от средней и максимальной температуры, от влажности и порывов ветра. В ряде случаев удобнее использовать массивные, прочные и дорогостоящие стройматериалы для несущих стен, чем потом утеплять здание изнутри.

7.2. Требования к зданиям и сооружениям гостиниц

Гостиница должна иметь вывеску, которую можно было бы заметить с достаточно большого расстояния (светящаяся с эмблемой). Так, например, расположенная на окраине Хельсинки гостиница "HAAGA", имеет световую вывеску, которую можно увидеть с расстояния 2000 м.

Гостиница должна иметь вход для гостей, отдельный от служебного входа, с козырьком, который позволяет прибывшим гостям сразу же из автомобиля или автобуса выйти на защищенную от ветра и дождя площадку перед гостиницей), воздушно-тепловая завесу. Вход в ресторан должен быть как из гостиницы, так и с улицы. Обязательна охраняемая автостоянка (или гараж). Количество мест пропорционально числу номерного фонда для гостиниц - 10%, 20%, 30%, для мотелей - 80%.

Проектирование гостиниц осуществляется на основе документов нормативного и рекомендательного характера. Содержание этих документов различается по странам и по гостиничным цепям.

В проекте гостиницы регламентируются показатели объёма здания, площади застройки, стоимости строительства, материалов, конструкций, инженерного оборудования, предприятий питания, дополнительных услуг проживающим, указывается число мест и номеров, а также соотношение мест, размещаемых в номерах разной вместимости.

Выявление потребностей в гостиничных местах представляется сложной проблемой. Для её решения следует располагать соответствующими методами, знать факторы, влияющие на сложившийся спрос в гостиничных местах, предвидеть будущие изменения спроса и предложения. Потребность в гостиничных местах зависит от количества и пропускной способности номеров, привлекательности для туристов, существующей обеспеченности региона гостиницами и степени их загрузки, сложившихся тенденций изменения количества гостей, проживающих в гостиницах. Важными ориентирами в расчётах единовременной вместимости гостиниц являются динамика доходов населения, значимость региона, особенности регионального развития, деловой активности, индустрии развлечений и отдыха, транспортной системы.

Интерьер гостиницы должен обладать эстетической и художественной выразительностью, отвечать функциональному назначению помещений. Средствами усиления выразительности внутреннего пространства оборудованных помещений служат цветовое и световое решения, особенности применяемых материалов. При строительстве гостиниц применяются отделочные материалы более 200 наименований. Наряду с системами естественного освещения (верхнее, боковое, смешанное) действует система искусственного освещения.

При технической эксплуатации здания гостиницы производится периодический осмотр его элементов (подвалы, стены, крыша и т. д.). Необходимо готовиться к сезонной эксплуатации здания, а также своевременно выполнять текущий и капитальный ремонт здания и инженерного оборудования.

Для успешного привлечения гостей средство размещения любого уровня должно иметь свой фирменный стиль.